據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的上半年全國(guó)20大城市物業(yè)價(jià)格指數(shù)顯示，2014年6月，全國(guó)20大城市的物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.04元/平方米/月，較去年同期上漲0.38%，較去年12月上漲0.19%.其中，深圳6月城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.97元/平方米/月，居全國(guó)20大城市第一位。

　　然而，即使是全國(guó)第一的物業(yè)費(fèi)，仍讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)的從業(yè)者，尤其是物業(yè)服務(wù)公司的老板們叫苦不迭。據(jù)之平管理創(chuàng)始人陳之平介紹，占據(jù)物業(yè)服務(wù)公司80%開(kāi)支的員工人力成本在過(guò)去10年上漲幅度超過(guò)50%，花樣年集團(tuán)主席潘軍則在接受采訪時(shí)透露，原本月薪800元的保安目前的月薪上漲至3000-5000元。

　　而物業(yè)管理費(fèi)的漲幅呢?數(shù)據(jù)顯示，2005年，深圳市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)平均單價(jià)為2.69元/平方米/月。也就是說(shuō)，在過(guò)去的10年里，深圳的物業(yè)管理費(fèi)上漲幅度不足3毛錢，漲幅約10%。

　　在此期間，物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)基本都遵循2006年《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意則可以自行定價(jià)。在這份規(guī)定當(dāng)中，多層住宅和高層住宅的物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)分別為0.6-1.3元/平方米/月和1.9-3.9元/平方米/月，并一直沿用至今。

　　不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一背景下，揮舞著“虧損”的財(cái)務(wù)報(bào)表要求上漲物業(yè)費(fèi)，卻多數(shù)遭到業(yè)主拒絕。南天一花園業(yè)主委員會(huì)主任范國(guó)振曾撰文點(diǎn)評(píng)稱，這些公司寧可“虧損”也絕口不提退出，仍然堅(jiān)守崗位，“因?yàn)楹傲硕嗄昀莵?lái)了，結(jié)果也沒(méi)有出事，業(yè)主也就習(xí)慣了物業(yè)服務(wù)費(fèi)不漲價(jià)?！?/span>

　　“說(shuō)到底，物業(yè)管理的管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對(duì)象是人。物的內(nèi)涵很窄，對(duì)它的管理是物業(yè)公司的主業(yè)，盈利卻不足以支持公司發(fā)展。于是，人，變成了社區(qū)運(yùn)營(yíng)者們開(kāi)始挖掘的最重要的資源。”深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)曹陽(yáng)認(rèn)為，主業(yè)盈利不足是物業(yè)公司轉(zhuǎn)型的最大動(dòng)力。

　　窮則思變。以彩生活、萬(wàn)科、金地為代表，一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2013-2014年開(kāi)始全方位試水社區(qū)運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)，招商、中海、長(zhǎng)城等許多老牌物業(yè)公司也紛紛推出以“社區(qū)商業(yè)”和“便民服務(wù)”為核心的增值服務(wù)，以此來(lái)提高企業(yè)盈利。

　　低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的代表彩生活上市激起行業(yè)陣陣波瀾

　　隨著香港聯(lián)交所的消息傳來(lái)，醞釀已久的花樣年集團(tuán)旗下彩生活分拆上市計(jì)劃在它的12歲生日之際成功實(shí)現(xiàn)。無(wú)論將其視為物業(yè)行業(yè)的“攪局者”還是激活市場(chǎng)的“鯰魚(yú)”，彩生活都已經(jīng)成為一家難以被忽視的企業(yè)。當(dāng)其增值服務(wù)獲取的利潤(rùn)已經(jīng)相當(dāng)可觀并將保持高速增長(zhǎng)時(shí)，“物業(yè)零收費(fèi)”的預(yù)言會(huì)如期而至嗎?

　　花樣年集團(tuán)主席潘軍曾在受訪時(shí)表示，其旗下彩生活在某小區(qū)收取著0.6元/月/平方米左右的深圳最低價(jià)，但他堅(jiān)持認(rèn)為，即使基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用再低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)改變單一的服務(wù)模式后，仍可以從增值服務(wù)中獲取充足的利潤(rùn)。

　　事實(shí)上，自10年前它頻頻降低管理費(fèi)并宣稱“物業(yè)可能零收費(fèi)”激起業(yè)界強(qiáng)烈反彈開(kāi)始，彩生活便一直以“另類”的形象在物業(yè)圈中前行。即使在已然上市的今天，以挖掘社區(qū)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、拓展物業(yè)盈利渠道為核心的“彩生活模式”仍然未被業(yè)內(nèi)人士廣泛接受，爭(zhēng)議重重。

　　“有人認(rèn)為我對(duì)彩生活并不持贊同的態(tài)度，這個(gè)肯定有誤解。本身從公司上市這個(gè)行為來(lái)說(shuō)，我是非常認(rèn)可的。上市是對(duì)企業(yè)規(guī)范化管理、透明化管理、可持續(xù)發(fā)展都是有幫助的。”始終與彩生活理念不合的之平管理創(chuàng)始人、原萬(wàn)科物業(yè)創(chuàng)始人陳之平表示，彩生活的上市對(duì)于業(yè)界的影響頗大，因?yàn)樗尨蠹铱吹搅宋飿I(yè)管理公司盈利的可能，“這會(huì)促使地產(chǎn)公司要求下屬的物業(yè)公司進(jìn)行模仿。”

　　按照傳統(tǒng)物業(yè)模式經(jīng)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)，在物業(yè)費(fèi)上調(diào)難以實(shí)現(xiàn)的背景下，幾乎都面臨著人力成本上升和利潤(rùn)率下降的現(xiàn)實(shí)困境。彩生活所采用的模式則從“節(jié)流”和“開(kāi)源”兩方面進(jìn)行了延展，利潤(rùn)便由此而來(lái)。彩生活管理層在上市發(fā)布會(huì)上表示，過(guò)往的成本結(jié)構(gòu)中，用工成本占比最大，占整體成本接近一半比例，彩生活對(duì)保安、保潔、保修等高人力投入的領(lǐng)域進(jìn)行了改變，用智能化設(shè)備和手段來(lái)取代勞動(dòng)力;規(guī)?；彩沟貌噬羁梢栽谝粋€(gè)片區(qū)內(nèi)選擇“一位技術(shù)性員工多個(gè)社區(qū)使用”。

　　“我們不希望物業(yè)管理永遠(yuǎn)成為我們最掙錢的部分，彩生活非?？粗刂袊?guó)住宅社區(qū)所擁有的業(yè)主規(guī)模和潛在的消費(fèi)需求，看重社區(qū)經(jīng)營(yíng)的商機(jī)。”潘軍和彩生活CEO唐學(xué)斌在上市新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)道，彩生活依托互聯(lián)網(wǎng)搭建的社區(qū)平臺(tái)能夠?yàn)闃I(yè)主提供多元化的增值服務(wù)，而這些消費(fèi)則為公司帶來(lái)充足的盈利空間。

　　除了彩生活，主打居家概念的萬(wàn)科第五食堂、萬(wàn)物倉(cāng)，主打居家、商務(wù)、教育等概念的金地云服務(wù)，主打商務(wù)、金融概念的卓越E+，“服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的頭銜開(kāi)始為業(yè)界所熱炒，服務(wù)和運(yùn)營(yíng)這兩項(xiàng)以盈利為目的的業(yè)務(wù)，取代“管理”這個(gè)冷冰冰的詞語(yǔ)，成為物業(yè)領(lǐng)域的頭牌。

　　“增值服務(wù)沒(méi)錯(cuò)，但重要是為誰(shuí)增值。業(yè)主出于現(xiàn)實(shí)接受增值服務(wù)，畢竟有服務(wù)比沒(méi)服務(wù)好，至少生活變得更方便。但這些都不是真正的物業(yè)管理?！奔词挂查_(kāi)始嘗試增值業(yè)務(wù)，陳之平仍然固守在物業(yè)管理領(lǐng)域，給同行潑冷水，“物業(yè)管理的價(jià)值在于為資產(chǎn)保值增值。整個(gè)社會(huì)和消費(fèi)者只是看到了眼前的價(jià)格問(wèn)題，沒(méi)有看到社區(qū)的價(jià)值所在。其實(shí)貼廣告、違章裝修等都影響了社區(qū)的價(jià)值。增值服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)一榮俱榮，一損俱損?！?/span>

　　高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的代表五大行入深

　　悄然瓜分高端市場(chǎng)

　　盡管物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體都受限于管理費(fèi)難漲，但隨著深圳豪宅市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了明顯分野。其鮮明的表現(xiàn)，可以從世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高力國(guó)際等五大行在深圳的業(yè)務(wù)拓展中清楚感受;與此同時(shí)，中海、金地、招商等傳統(tǒng)物業(yè)公司也紛紛推出“紫金執(zhí)事”、“榮尚薈”、“白金管家”等高端子品牌，以應(yīng)對(duì)此類需求。

　　對(duì)于這些物業(yè)服務(wù)公司而言，物業(yè)管理費(fèi)絕非他們需要擔(dān)心的限制，動(dòng)輒7-9元的物業(yè)管理費(fèi)超出同儕三倍有余。初期由戴德梁行顧問(wèn)、現(xiàn)由彩生活管理的東海國(guó)際公寓目前管理費(fèi)為9元/平方米/月，招商在鯨山別墅的管理費(fèi)為9.6元/平方米/月，中海九號(hào)公館配置的紫金執(zhí)事管理費(fèi)為9.8元/平方米/月，仲量聯(lián)行為深圳灣1號(hào)提供服務(wù)的管理費(fèi)為13.6元/平方米/月……深圳最高的物業(yè)管理費(fèi)，更是由懿德軒突破至30元/平方米/月。

　　雖然一方是向低價(jià)研發(fā)，一方是向高價(jià)攀登，但兩者殊途同歸的是其在增值服務(wù)方面的努力，諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高端品牌也同樣在走這樣一條路。從此次調(diào)查來(lái)看，招商、金地、中海等企業(yè)打造的高端子品牌，除了貼心的管家服務(wù)之外，也都提及了菜單式的個(gè)性化定制增值服務(wù)。

　　例如中海的紫金執(zhí)事，在安全方面下工夫，首家啟用“與公安聯(lián)網(wǎng)智能來(lái)訪登記系統(tǒng)”，首家引進(jìn)電巡平衡車和夜間警犬巡邏，并承諾“不論業(yè)主的電話在幾點(diǎn)響起，3分鐘必達(dá)”。此外，業(yè)主專屬通道、設(shè)置出租車上下客區(qū)、訪客停車專區(qū)等保護(hù)業(yè)主隱私等服務(wù)也受到頗多業(yè)主認(rèn)可;而包括房屋代理服務(wù)、深度禮賓服務(wù)、家庭秘書(shū)服務(wù)、App移動(dòng)管家、二維碼資產(chǎn)管理、二維碼園區(qū)電子地圖等服務(wù)逐漸成為品牌特色。

　　通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)、基礎(chǔ)業(yè)務(wù)和增值業(yè)務(wù)之間，并不存在非此即彼的矛盾。萬(wàn)科、中海等企業(yè)以及國(guó)際五大行的探索和表現(xiàn)，都證明其達(dá)成平衡、促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展的效果，以及重視基礎(chǔ)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)照此模式轉(zhuǎn)型的可能性。而陳之平分析彩生活模式的時(shí)候也表示，彩生活的模式難以復(fù)制，所以其在規(guī)模急劇擴(kuò)張的同時(shí)丟失了一些留住客戶的基礎(chǔ)，但仍有機(jī)會(huì)能夠改善，“要迅速讓收購(gòu)而來(lái)的企業(yè)發(fā)生變革，但這是一個(gè)很難的過(guò)程。重整團(tuán)隊(duì)，提升服務(wù)質(zhì)量，這是深層次的管理問(wèn)題。彩生活依然有機(jī)會(huì)。